Сегодня: 24 апреля 2019 года
В Риге сегодня ясно, без осадков
°C   Ветер: , м/c
Подписка на новости
Последние новости

Преимущества микро - кредитования
Как часто мы сталкиваемся с ситуациями, когда требуется приобрести ту или...
24.05.2018 15:01

Какая ваша национальность
  • Латыш
  • Русский
  • Украинец
  • Белорус
  • Другое
Всего голосов: 119

Владельцы денационализированных домовладений и арендный договор
Комментарии (0)  |  07.08.1997 04:45

23 января Саэйм принял изменения в Законе "Об аренде жилых помещений". Согласно включенным в этот закон изменениям, государство в дальнейшем не будет заниматься регулированием арендной платы за жилые дома, этим будут заниматься самоуправления.

При определении арендной платы за основу берутся правила Кабинета министров N‹169 от 6.05.97 "Порядок расчета арендной платы за квартиры". Эти правила распространяются также на квартиросъемщиков в денационализированных жилых домах и домах, на которые восстановлено право собственности бывшим законным владельцам или их наследникам, если квартиросъемщики жили в этих домах до восстановления прав собственности.

Если владелец сдает в аренду освободившуюся квартиру в своем жилом доме, то арендная плата будет установлена по взаимной договоренности, без каких-либо ограничений. Сейчас в незавидной ситуации окажутся те квартиросъемщики, которые по собственному неведению или по другим причинам перезаключат свои старые бессрочные договоры на новые договоры с установленным сроком.

К этим квартиросъемщикам эти правила Кабинета министров не относятся, поскольку новый заключенный договор не подтверждает факт, когда "... квартиросъемщики арендовали жилые помещения в этих домах до возвращения домов их владельцам". Новый договор заключен после денационализации, и теперь взаимоотношения квартиросъемщиков и владельцев решаются в гражданско-правовом порядке.

Не разработан план процесса эксплуатации.

Каков порядок повышения арендной платы для домовладельцев, которым принадлежит многоквартирный жилой дом? Владельцы и квартиросъемщики должны пройти полный процесс увеличения арендной платы, одной из первых составных частей которого является расчет новой арендной платы.

Многие владельцы не готовы к этому процессу. Латвийской ассоциации управляющих недвижимой собственностью (ЛАУНС) часто приходится сталкиваться с проблемами, главными действующими лицами которых являются владельцы и съемщики. Владельцы, эксплуатируя собственность, в очень редких случаях разрабатывают план процесса эксплуатации своего домовладения (бизнес-план), который в дальнейшем служит основой для установления реальных тарифов арендной платы.

Отдельные владельцы не знают реального состояния своих домов. Они живут сегодняшним днем - сколько получат за аренду, столько сразу и потратят. Другие владельцы, установив новый тариф арендной платы на свое домовладение, волюнтаристски называют некую мистическую цифру, которая не обоснована никакими расчетами.

В отдельных случаях расчеты проводятся, но в них включаются различные позиции расходов арендной платы, которые не обоснованы законодательными нормативными актами ЛР. Цель таких действий одна - несмотря ни на что повысить арендную плату в надежде, что такие нечестные действия не обнаружатся.

На ситуацию повлиял факт, что владельцы не сталкивались ранее с процессом эксплуатации жилых домов, который требует определенного количества минимальных знаний в решении вопросов как технического, так и экономического и юридического характера. ЛАУНС предвидит в будущем конфликт интересов между съемщиками и домовладельцами.

Возможна борьба между съемщиками и владельцами.

Возможна борьба между съемщиком и владельцем, в которой в роли владельца будут находиться и домовладелец, и самоуправление, и государственные учреждения (любой, кто будет вправе требовать арендную плату согласно правилам КМ ЛР N‹169). Эта борьба проявится при установлении новой арендной платы: съемщик захочет, чтобы арендная плата была меньше, владелец постарается запросить большую арендную плату, и в отдельных случаях его требования не будут обоснованными.

Кому в этой борьбе повезет? Сейчас на эти вопросы трудно ответить, время покажет.

ЛАУНС как посредник.

В последнее время ЛАУНС (ул.Калькю, 1а-246, Рига, тел.7089417) играет роль посредника между съемщиком и владельцем как в установлении арендной платы, так и в решении взаимных конфликтов.

Многие владельцы, чтобы застраховаться против возможности оспаривания арендной платы, обращаются в ассоциацию за помощью именно в проведении этих расчетов. Владельцы поняли, что ЛАУНС - нейтральная общественная бесприбыльная организация. Она проводит свои расчеты, руководствуясь законодательными нормами ЛР.

Этот расчет, содержащий общую характеристику недвижимой собственности и домовладения, собственно расчет, поясняющую часть расчета, выводы, рекомендации, различного рода приложения, владелец может использовать в качестве основы при формировании дальнейших отношений со съемщиками.

В ассоциации любой владелец и эксплуатирующий собственность может получить практическую помощь в разработке бизнес-плана процесса эксплуатации многоквартирных жилых домов и для получения долгосрочного кредита на благоприятных условиях.

Консультации могут получить и съемщики.

Консультации в ЛАУНС могут получить и съемщики, если с них затребована необоснованная арендная плата. Владелец должен понимать, что, независимо от того, в каком виде осуществляется расчет, это является обязательной предпосылкой для повышения арендной платы.

В соответствии со статьями 4 и 19 Закона "О защите прав потребителей" и статьей 5 правил Кабинета министров N‹169 съемщики имеют право ознакомиться с расчетом арендной платы, имеют право знать истинную цену услуги.

Статья 13 Закона "Об аренде жилых помещений" устанавливает, что арендодатель в течение одного месяца должен письменно предупредить съемщика о новой арендной плате. Владелец должен понимать, что публикация изменений в законе и правил КМ и их вступление в силу не станет основанием для фактического повышения арендной платы с какой-то конкретной даты. Чтобы арендодатель мог получать новую арендную плату, он должен письменно предупредить каждого квартиросъемщика и заручиться письменным подтверждением о получении этого предупреждения.

Письменное предупреждение в качестве обязательного требования в процессе повышения арендной платы рассмотрено также на пленуме Верховного суда ЛР, где были приняты изменения и дополнения в решении пленума ВС ЛР N‹2 от 29.05.95 "О судебной практике рассмотрения квартирных споров". Статья 14 этого документа теперь звучит так: "Рассматривая иски о расторжении арендного договора и выселении из квартиры из-за неуплаты арендной платы и платы за коммунальные услуги, суд может отклонить иск, если арендная плата или плата за коммунальные услуги была повышена без предупреждения, что предусмотрено частью второй статьи 13 Закона ЛР "Об аренде жилых помещений". Письменное предупреждение о повышении платы за аренду или коммунальные услуги должно быть выдано съемщику или, в случае его отсутствия, совершеннолетнему члену его семьи".

После выдачи предупреждения домовладелец должен предложить съемщику заключить взаимное соглашение о новой арендной плате. В качестве тарифа арендной платы предлагается использовать реально рассчитанный тариф арендной платы, который получен путем расчетов и, используя который, можно осуществлять полноценный процесс эксплуатации. Численное выражение этого тарифа находится в довольно широком диапазоне: от 0,3 до 1,50 Ls и даже больше.

Это предложение со стороны владельца, но оно не является обязательным для съемщика. Если съемщик не удовлетворен этим размером платы, то статья 4.13 Закона ЛР "Об аренде жилых помещений" разрешает не платить этот тариф. В таком случае для съемщика обязательным является максимальный размер арендной платы, установленный самоуправлением, который в разных городах и районах будет отличаться. Соглашение заключается в письменном виде, что дает больше гарантий как съемщику, так и владельцу. В этом соглашении оговаривается новая арендная плата.

Ошибочным является мнение, что сейчас необходимо перезаключить новый арендный договор. Это заключенное соглашение является неотъемлемой составной частью заклю-ченного предыдущим управляющим арендного договора. Если съемщик перезаключает арендный договор, он чаще всего ухудшает свое положение, поскольку с момента заклю-чения договора взаимные отношения регулируются условиями договора. Если договор не заключен, взаимоотношения владельца и съемщика в денационализированном домовладении регулируются законодательными нормами ЛР.

В этот период съемщик должен быть особенно внимательным, поскольку ошибочно заключенное соглашение может отменить только суд

Источник: В. Пейпиньш, президент Латвийской ассоциации управляющих недвижимой собственност, Диена

Добавить коментарий
Для того чтобы добавить комментарии Вам нужно авторизоваться или зарегистрироваться
© 2012-2015 Информационно-новостной портал biznews.lv